配偶者居住権｜残された配偶者の住居を守る2020年新制度

「夫が亡くなったあと、子どもたちから自宅の売却を迫られた」——このような高齢配偶者の悲劇を防ぐために、2020年4月から施行されたのが配偶者居住権（2020年改正民法で新設、配偶者が亡くなった配偶者名義の自宅に終身または一定期間住み続けられる権利）です。

本記事では、配偶者居住権の仕組み・取得方法・相続税評価・注意点を、施設入居や将来の相続に備えるご家族向けに整理します。

配偶者居住権とは（なぜ2020年に新設されたか）

配偶者居住権は、配偶者が亡くなった後も、残された配偶者が自宅に住み続けられるようにする権利です。

なぜ新設されたのか

従来の相続実務では、こんな悲劇がありました。

夫の遺産：自宅3,000万円・預貯金2,000万円（総額5,000万円）
相続人：妻と子1人（法定相続分（民法で定められた相続分の目安、配偶者と子供の組合せで1/2ずつ等）は1/2ずつ）
妻が自宅（3,000万円）を相続すると、妻の取り分を既に超過
妻は「自宅は得たが現金がゼロ」で生活費に困窮
子が「法定相続分が足りない」と自宅売却を主張するケースも

この構造的問題を解決するため、自宅の権利を「所有権」と「居住権」に分離できるようにしたのが配偶者居住権です。

仕組み

配偶者居住権：配偶者が終身または一定期間、自宅に無償で住み続ける権利
所有権（不動産を処分・売却できる完全な権利、配偶者居住権とは別）：子などが取得（負担付所有権）

居住権は所有権より低く評価されるため、妻は自宅に住み続けつつ、相続税（基礎控除は3,000万＋600万×法定相続人数）評価上は預貯金も受け取れる設計が可能になりました。

短期居住権と長期居住権の違い

配偶者の居住権には2種類あります。

項目	配偶者短期居住権	配偶者居住権（長期）
成立時期	相続開始と同時（自動）	遺産分割協議・遺言・審判で取得
期間	遺産分割完了または6ヶ月	終身または契約期間
登記	不可	必須（登記しないと第三者に対抗不可）
対象	相続開始時に無償で住んでいた建物	同左
目的	緊急避難（すぐ追い出されない）	長期的な住居確保

配偶者短期居住権（相続開始から6ヶ月間は自宅に住み続けられる自動付与の権利）は自動で発生するため、遺産分割が長引いても最低6ヶ月は自宅にいられます。一方、配偶者居住権（長期）は取得手続きが必要ですが、終身住み続けられる強い権利です。

取得するための手続き

配偶者居住権を取得するには、次のいずれかの方法が必要です。

1. 遺産分割協議

遺産分割協議（相続人全員で財産の分け方を話し合う手続き）で、配偶者が居住権を、他の相続人が所有権を取得すると合意します。相続人全員の同意が必要です。合意後は遺産分割協議書を作成し、法務局で登記します。

2. 遺言による遺贈

被相続人（夫）が生前に遺言書で「妻に配偶者居住権を遺贈する」と定めておく方法です。最も確実な取得方法で、子どもとの対立を未然に防げます。2020年以降は公正証書遺言でこの条項を入れるのが標準実務です。

3. 死因贈与契約

夫と妻の生前契約で「夫の死亡を条件に居住権を妻に贈与する」と定める方法。遺言より実務では少ないですが、使われることがあります。

4. 家庭裁判所の審判

遺産分割協議が整わない場合、家裁に審判を申立て、裁判所が配偶者居住権を認めるケースもあります。

登記の必要性と手続き

配偶者居住権は登記（法務局に権利を記録する手続き、配偶者居住権は登記が必須）が必須です。登記しないと、所有者（子など）が第三者に自宅を売却した場合、買主に対して居住権を主張できません。

登記手続きの流れ：

遺産分割協議書または遺言書を準備
建物の所有者（通常は子）と配偶者の共同申請（遺言書の場合は単独可）
管轄法務局に登記申請（登録免許税：建物評価額の0.2%）
登記完了で対抗力獲得

登録免許税は所有権移転登記の0.4%より安く設定されています。

相続税評価と節税効果

配偶者居住権は相続税の計算上、所有権とは別に評価されます。計算式は複雑ですが、年齢が高いほど居住権の評価は低くなる傾向があります。

簡易計算例

自宅評価額：3,000万円
建物の残存耐用年数：20年
配偶者の平均余命：15年（75歳妻）

配偶者居住権の評価 ≒ 自宅評価 − 配偶者居住権付所有権評価 = 3,000万円 − 1,500万円 = 約1,500万円（負担付所有権は約1,500万円）

節税メリット

妻が居住権（1,500万円）、子が負担付所有権（1,500万円）を取得
妻は配偶者の税額軽減（法定相続分または1.6億円まで非課税）で実質非課税
妻の死後、居住権は自動消滅し、子の所有権が完全所有権に復活（二次相続で課税されない）
結果として、二次相続での節税効果が大きい

この仕組みを活用すれば、配偶者の生活保障と子への承継を両立できます。

デメリットと注意点

配偶者居住権には以下の弱点があります。

売却できない：居住権そのものを売却することはできない
相続できない：配偶者が死亡すると権利は自動消滅（子に承継不可）
賃貸は所有者の承諾必要：自分では他人に貸せない
修繕義務：通常の必要費は居住権者負担（固定資産税は所有者負担が原則）
施設入居時の扱い：居住権を放棄しても財産的評価相当の金銭を得られない場合あり
登記を忘れると対抗力なし：子が第三者に売却した場合、出て行かざるを得ない

特に注意したいのが施設入居時の扱いです。配偶者居住権は「住む権利」なので、施設に入居して自宅を出ると、居住権を使わなくなります。所有者（子）と合意で居住権を放棄（消滅）する際、金銭の受け取りが可能かは個別契約次第。場合によっては居住権付きで自宅を賃貸活用する選択肢も検討しましょう。

ケース例

成功例：Cさん（75歳女性）、自宅に住み続けた例

夫Dさんが78歳で死去。遺産は自宅3,500万円・預貯金1,500万円（計5,000万円）、相続人は妻Cさんと長男（50歳）。

Dさんは生前に公正証書遺言で「妻に配偶者居住権、長男に負担付所有権、預貯金は妻1,000万・長男500万」と指定。相続後、Cさんは配偶者居住権（評価1,600万円）を登記。長男は所有権（評価1,900万円）を得た。

Cさんは自宅に住み続けながら預貯金1,000万円で生活。5年後、Cさんが要介護となりサ高住入居を希望した際、長男と協議のうえ居住権を放棄し、自宅を賃貸に出して家賃収入をCさんが得る合意を成立（長男・Cさんの家族内契約）。施設費は家賃＋年金で賄えた。

ポイント：遺言で事前に設計していたため、相続時に揉めず、施設入居の選択肢も柔軟だった。

子との関係が悪く居住権が役立った例：Eさん（72歳女性）

夫Fさんが死去。長男は前妻の子で、Eさん（後妻）とは疎遠。相続人は長男と50代息子（P2層）である前妻の子と、後妻Eさん。遺産は自宅2,800万円、預貯金700万円。

Fさんが遺言なしで死去したため、遺産分割協議が難航。長男は「自宅を売却して現金で折半」と主張、Eさんは住居喪失の危機。

家庭裁判所の調停を経て、最終的にEさんが配偶者居住権を取得、長男が負担付所有権を取得で決着。Eさんは自宅に住み続けられ、配偶者短期居住権で協議期間中（約11ヶ月）も自宅にとどまれた。

教訓：遺言書がないとリスク大。配偶者居住権は遺言書とセットで設計するのがベストプラクティス。

専門家への相談が推奨

配偶者居住権は新しい制度で、相続税評価・登記・遺産分割の全体設計が複雑です。以下の専門家への相談が推奨されます。

司法書士：登記手続き、遺言書との整合
税理士：相続税評価、二次相続シミュレーション
弁護士：遺産分割協議で揉めている場合

特に自宅の評価が2,000万円を超える場合、二次相続を見据えた設計効果が大きいので、夫が元気なうちに公正証書遺言で配偶者居住権を設計しておくのが理想です。

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